Menor de 18 anos pode comprar ou vender um imóvel?

Um dos requisitos essenciais para a validade do contrato de compra e venda é a capacidade dos contratantes. Nesse sentido, surge a seguinte dúvida: menor de 18 anos pode comprar ou vender um imóvel?

De forma ampla, a resposta é: sim; mas depende de cada caso.

No direito, o menor de 18 anos pode ser considerado relativamente incapaz ou absolutamente incapaz.

- Os menores com idade entre 16 e 18 anos são relativamente incapazes, caso em que deverão ser assistidos.

- Os menores de 16 anos são absolutamente incapazes, caso em que deverão ser representados.

Essa assistência e representação será realizada, preferencialmente, pelos pais, como determina o artigo 1.690 do Código Civil.

Para entender melhor como funciona o processo de compra de um imóvel para menor, imagine as seguintes situações:

1. Pedrinho, de 15 anos, deseja comprar um imóvel. Como aufere renda sendo youtuber, é representado pelos seus pais na compra desse imóvel. Pedrinho irá pagar ITBI, imposto que incide na transferência da propriedade imóvel.

2. Maria e João pretendem comprar um imóvel e deixar no nome do filho, Anastácio, de 17 anos. Para que a compra seja efetivada, existem dois caminhos:

a) Maria e João podem fazer uma doação em dinheiro para Anastácio e pagar o ITCMD. Com o dinheiro doado, Anastácio irá comprar o imóvel, sendo assistido pelos pais, e pagará o ITBI para transferir a propriedade para o seu nome.

b) Maria e João podem comprar o imóvel, transferir a propriedade para eles pagando o ITBI e, depois, fazer uma escritura de doação para Anastácio, momento em que pagarão o ITCMD.

Note que em ambas situações, houve o pagamento de dois tributos: ITBI, para transferir a propriedade, e ITCMD, para haver a doação.

O problema é que, muitas vezes, nos deparamos com negócios simulados, em que o menor compra o imóvel, com dinheiro dos pais, e paga somente o ITBI, quando na verdade houve doação do dinheiro para a compra, tendo em vista que o menor ainda não aufere renda. Nesse caso, estamos diante de uma sonegação fiscal por parte dos pais, que deixaram de pagar o ITCMD, imposto que incide com o fato gerador doação.

Outro problema recorrente se dá na hipótese em que os pais queiram vender o imóvel futuramente. Caso isso aconteça, será necessário requerer autorização judicial, comprovando a necessidade ou evidente interesse da prole, pois o imóvel encontra-se em nome do menor e os pais não podem dispor como quiserem, conforme dispõe o artigo 1.691, do Código Civil.

Nesse sentido, imagine a seguinte hipótese:

Leandro e Letícia se divorciam e querem transferir os dois imóveis para cada um dos filhos. Nesse caso, os ex-cônjuges zeraram o patrimônio. Caso algum deles queira vender um imóvel para comprar outro melhor, não será permitido, tendo em vista que os proprietários já serão os filhos, hipótese esta que requer alvará de autorização de um juiz, que irá avaliar os motivos da venda, com assistência do Ministério Público.

Dessa forma, percebe-se que, é preciso ter muita cautela na hora de comprar ou vender um imóvel para menores, observando sempre a idade, o motivo e a renda com a qual aquele imóvel está sendo comprado, para evitar futuras invalidades. Por isso, a a figura do advogado é de extrema importância para analisar a documentação que envolve o negócio imobiliário.