Requisitos essenciais para a validade do Contrato de Compra e Venda de Imóveis

O contrato de compra e venda é um acordo de vontade pactuado por duas ou mais pessoas com o intuito de comprar ou vender um bem móvel ou imóvel.

Nessa situação, alguns requisitos são essenciais para a sua validade:

1. Vontade

2. Capacidade

3. Legitimidade

4. Forma Prescrita e não defesa em lei

5. Objeto lícito e possível

6. Objeto determinado ou determinável

Inicialmente, é necessário que ambas as partes manifestem a vontade de contratar, sem a existência de vícios. O comprador e vendedor devem, livremente, ter ânimo para realizar o negócio, não podendo haver coação na hora da assinatura do contrato, por exemplo.

As partes também precisam ser capazes. Para o direito civil, são capazes aqueles que podem exercer pessoalmente os atos da vida civil e responder por suas obrigações. Em caso de incapacidade, deve haver a assistência ou representação.

Em alguns casos, também é necessário que as partes sejam legítimas, ou seja, que tenham aptidão para contratar. Por exemplo, apenas o proprietário pode vender um imóvel. Portanto, será ele o legítimo vendedor.

O contrato deve seguir as formalidades definidas e não proibidas por lei. Um exemplo é a determinação de que os imóveis com valor acima de 30 salários mínimos precisam passar pelo procedimento da escritura pública para que haja a transferência da propriedade. Nesse caso, existe uma formalidade definida pela lei. Sem ela, o negócio não será válido.

O objeto do contrato deve ser lícito, não atentando contra a lei, moral e bons costumes; e também possível, tanto fisicamente quanto juridicamente, portanto, não posso comprar um terreno na lua ou pactuar a herança de pessoa viva, por exemplo.

Além disso, o objeto do negócio deve ser determinado ou determinável, sendo que nesse último caso deve indicar o gênero e a quantidade. Assim, posso determinar que vou comprar o imóvel de matrícula x localizado no endereço y, ou que vou trocar meu terreno em troca de 3 apartamentos (determinei o gênero e quantidade).

Na falta de algum desses requisitos, o negócio jurídico pode ser nulo ou anulável. Daí decorre a importância da atuação de um(a) advogado(a).